O que é o Plano Diretor de Belo Horizonte?

O Plano Diretor é o instrumento básico da política urbana do Município, que contém as normas fundamentais de ordenamento da cidade para o cumprimento da função social da propriedade urbana, em consonância com o disposto no Estatuto da Cidade.

Especificamente trata-se das condições legais pré-estabelecidas na LEI Nº 11.181, DE 8 DE AGOSTO DE 2019.

Neste LINK você consegue acessar o Novo Plano Diretor de Belo Horizonte na íntegra.

É importante ferramente de controle do desenvolvimento e dinâmica urbana. A política urbana do Município contempla questões vinculadas à estrutura urbana, ao desenvolvimento urbano, ao meio ambiente, à habitação, ao patrimônio cultural e urbano e à mobilidade urbana, bem como ao tratamento dos espaços públicos e privados. A política urbana do Município se pautará pelas diretrizes, princípios, objetivos e regras previstos no Plano Diretor.

Do que trada o Novo Plano Diretor de Belo Horizonte?

O plano diretor consolida princípios, diretrizes, objetivos e regras que pautarão a política urbana do município, sendo os seguintes os principais:

1. normas de ordenamento do desenvolvimento urbano e ambiental voltadas a uma configuração espacial compacta, racional e eficiente da cidade;
2. regras gerais e especiais de parcelamento, ocupação e uso do solo e de desenho urbano;
3. diretrizes para a aplicação dos instrumentos de política urbana.

O Plano Diretor de Belo Horizonte é uma legislação bastante ampla, e aborda vários aspectos técnicos, sociais e culturais de nossa cidade. Entre outros, o Plano Diretor trata dos seguintes itens:

• Dos Princípios, Diretrizes e Objetivos da Política Urbana Municipal
• Dos Princípios Gerais da Política Urbana
• Da Política Urbana Municipal e da Nova Agenda Urbana
• Dos Objetivos Gerais da Política Urbana
• Da Estruturação Urbana
• Do Desenvolvimento Urbano
• Do Meio Ambiente
• Da Habitação
• Do Patrimônio Cultural e Urbano
• Da Mobilidade Urbana
• Do Espaço Público e das Áreas Públicas
• Do Espaço Privado
• Da Integração entre Espaços Públicos e Privados
• Dos Instrumentos de Política Urbana
• Do Parcelamento e da Edificação
• Do Direito de Preempção
• Dos Instrumentos para Superação do Coeficiente de Aproveitamento Básico
• Da Outorga Onerosa do Direito de Construir
• Da Transferência do Direito de Construir
• Da Adoção de Soluções Projetuais de Gentileza Urbana
• Do Benefício Decorrente da Produção de HIS (Habitações de Interesse Social)
• Do Estoque de Potencial Construtivo Adicional
• Da Operação Urbana, da Operação Urbana Simplificada, da Operação Urbana Consorciada
• Do Estudo De Impacto De Vizinhança
• Da Gestão Democrática da Cidade
• Do Conselho Municipal De Política Urbana
• Da Conferência Municipal De Política Urbana
• Dos Zoneamentos
• Das Zonas De Preservação Ambiental
• Das Zonas De Ocupação Moderada, das Zonas De Ocupação Preferencial e das Zonas Especiais De Interesse Social
• Das Áreas De Centralidades, das Áreas De Grandes Equipamentos, das Áreas De Diretrizes Especiais, das Áreas De Conexões Ambientais e das Áreas De Projetos Viários Prioritários
• Do Parcelamento Do Solo
• Do Loteamento, do Desmembramento, da Modificação De Parcelamento, da Ocupação Do Solo
• Do Uso do Solo (Os Usos Não Residenciais são Classificados de Acordo com as Seguintes Subcategorias:

1 – Comércio;

2 – Serviço;

3 – Indústria;

4 – Serviço De Uso Coletivo;

5 – Agricultura Urbana.

• Das Áreas De Interesse Ambiental
• Das ADEs (Áreas de Diretrizes Especiais)
• Do Patrimônio Cultural e Urbano
• Da Política Municipal De Habitação
• Da Regularização Fundiária
• Da Mobilidade Urbana / do Plano Diretor De Mobilidade Urbana De Belo Horizonte (PLANMOB-BH)
• Dos Modos De Transporte
• Do Licenciamento dos Parcelamentos e Edificações
• Da Fiscalização
• e Das Áreas Destinadas A Operações Urbanas Consorciadas

Quais são as principais leis que regulamentam o mercado imobiliário em Belo Horizonte?

A legislação urbana tem se tornado mais complexa a cada dia. Talvez já fosse o momento de uma bela revisão coordenada para a elaboração de um documento único que convergisse toda, ou pelo menos a maioria, das informações relativas à regulamentação urbanística. Existem uma série de leis, portarias, DNs (deliberações normativas), comunicados, e outros recursos legislativos que estabelecem regras, se sobrepõem e se atualizam com uma frequência maior que qualquer profissional ativo no mercado gostaria.

As atualizações de formulário para entrada de novos projetos na PBH tem sido atualizada quase que bimestralmente. Portanto, não faz sentido criar sua própria biblioteca com arquivos e check-lists uma vez que estes deverão ser sempre atualizados, ou seja, baixados do site em sua versão mais recente. Caso contrário, seu processo não será acatado.

De toda forma, estão são as principais leis que regem nosso ambiente construído:

• Lei 7.166 de 1996 – Estabelece Normas e Condições Para Parcelamento, Ocupação e Uso Do Solo Urbano No Município.
• Lei 8.137 de 2000 – Altera as Leis Nº 7.165/1996 – Que Institui o Plano Diretor do Município de Belo Horizonte – e Nº 7.166/1996 – Que Estabelece Normas e Condições para Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo Urbano no Município
• Lei 9.074 De 2005 – Dispõe sobre a Regularização de Parcelamentos do Solo e de Edificações no Município de Belo Horizonte;
• Lei 9.725 De 2009 – Institui o Código de Edificações do Município de Belo Horizonte;
• Lei 9.959 de 2010 – Altera as Leis Nº 7.165/1996 – Que Institui o Plano Diretor do Município de Belo Horizonte – e Nº 7.166/1996 – Que Estabelece Normas e Condições para Parcelamento, Ocupação e Uso Do Solo Urbano No Município -, Estabelece Normas e Condições para a Urbanização e a Regularização Fundiária das Zonas de Especial Interesse Social, Dispõe sobre Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo nas Áreas de Especial Interesse Social;
• Lei 10.706 de 2014 – Dispõe sobre a Regularização de Imóveis de Propriedade do Município, Altera as Leis Nºs 9.074/05 e 7.166/96;
• Lei 11.181 De 2019 – Aprova o Novo Plano Diretor do Município de Belo Horizonte.

E deixo aqui o link para um grande “resumão” de todas que é o Manual de Edificações da PBH (este não tem força de lei, mas pelo menos tenta “decifrá-la” e ilustra alguns pontos passíveis de interpretações mais subjetivas:

• Link para o Manual Técnico Aplicado a Edificações.

Quais as são as principais mudanças do novo plano diretor?

Uma das principais mudanças trazidas pelo Plano Diretor, ou ao menos uma das alterações que mais fortemente afetará o mercado imobiliário de Belo Horizonte é a alteração do Coeficiente de Aproveitamento dos imóveis (lotes, edificados ou não), de forma que houve inicialmente (de forma genérica) uma redução dos coeficientes para 1,0 (um inteiro, ou seja, 1 vez a área do terreno), sendo possível a ampliação do potencial construtivo definido pelo CAbas  através da aplicação de potencial construtivo adicional.

O Potencial Construtivo Adicional pode ser adquirido por um ou mais dos seguintes meios, conforme definido em Termo de Conduta Urbanística – TCU – firmado pelo responsável legal pelo projeto licenciado:

1 – ODC (Outorga Onerosa do Direito de Construir);

2 – TDC (Transferência do Direito de Construir);

3 – adoção de soluções projetuais de gentileza urbana, (consulte seu arquiteto);

4 – benefício decorrente da produção de HIS – (BPH);

5 – utilização de certificados de potencial adicional de construção – CEPACS, quando regulamentados em regime de OUC (Operações Urbanas Consorciadas).

Ademais, entre as principais diretrizes trazidas pelo Plano Diretor que afetam as edificações estão os Parâmetros Urbanísticos Básicos:

1. Afastamento Frontal Mínimo – AFmin;
2. Afastamento de Fundos Mínimo – AFUmin;
3. Afastamento Lateral Mínimo – ALmin;
4. Altimetria Máxima;
5. Altura Máxima Na Divisa – AMD;
6. Coeficiente De Aproveitamento Mínimo – CAmin;
7. Coeficiente De Aproveitamento Básico – CAbas;
8. Coeficiente De Aproveitamento Máximo – CAmax;
9. Coeficiente De Aproveitamento De Centralidade – CAcent;
10. Faixa De Acumulação;
11. Número Mínimo de Vagas para Veículos Leves;
12. Número Mínimo de Vagas para Carga e Descarga;
13. Número Mínimo de Vagas para Embarque e Desembarque;
14. Quota de Terreno por Unidade Habitacional – Qt
15. Recuo de Alinhamento;
16. Taxa de Permeabilidade Vegetada – TP;
17. Taxa de Ocupação – TO.

Como a Renato Melo Arquitetura pode te auxilar?

Nossa equipe trabalha com projetos de arquitetura em suas diversas fases.

1 – A primeira fase na qual podemos auxiliá-lo é na escolha do imóvel (terreno) para saber se está alinhado com a expectativa final do empreendimento em função de topografia, legislação, localização na cidade, etc.

2 – Estudo de Viabilidade – O estudo de viabilidade transforma a legislação em um relatório (clipping) com a legislação aplicável ao imóvel e números aplicáveis às dimensões e geometria do terreno. Este estudo poderá conter um estudo de massas com um esboço da volumetria do empreendimento.

3 – Estudo Preliminar – Trata-se de um estudo inicial de projeto para saber se o programa funcional deseja “cabe” no terreno. São elaboradas plantas e cortes simplificados. Em algumas situações um modelo 3D do terreno e também uma maquete eletrônica simplificada do empreendimento.

4  – Projeto Legal – Formatação técnica do projeto para viabilizar a legalização do projeto na Prefeitura municipal, ou seja obtenção do alvará de obra, para permitir o início das atividades de obra.

5 – Outras fases de projeto: Outras fases de projeto nas quais nossa equipe poderá auxiliar em seu empreendimento: projeto executivo com detalhamento para execução e especificação de materiais, projetos de arquitetura de interiores, projeto de fachadas, projeto de layout, etc.

Veja em nossa site outras áreas de atuação como: projetos para o varejo, projetos corporativos, projetos de arquitetura de interiores e projetos industriais.

www.renatomelo.com

Estamos às ordens.

Cordialmente,

​Renato Melo | Sócio-Diretor – Departamento de Projetos
Renato Melo | Arquitetura

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