Belo Horizonte, 30 de maio de 2017
REGULARIZAÇÃO E HABITE-SE (BAIXA) DE UM IMÓVEL
Por vários motivos pode ser necessário regularizar um imóvel. Casos comuns são inventários familiares, cisão de empresas, litígios, vendas, necessidade de financiamento bancário, aceitação do imóvel como garantia, etc.
Até que o imóvel seja regularizado, ou seja, até que tenha o habite-se, ele é considerado aos olhos da legislação como um “lote vago” mesmo que nele já esteja edificada há anos determinada edificação.
Muitas vezes somos questionados: mas no IPTU a prefeitura já faz referência à área construída. Mas não se engane, trata-se somente de um levantamento simplificado realizado pela prefeitura com o objetivo exclusivo de tributar o proprietário pela área construída, seja ela regular, ou não.
LEVANTAMENTO CADASTRAL
Esta é uma das primeiras fases para o projeto de regularização. Nela são providenciados, geralmente pelo proprietário do imóvel, os documentos cadastrais, e estes são entregues à equipe de arquitetura. Os documentos mais comuns são: registro, matrícula, informação básica do imóvel, carta de grau do patrimônio histórico e projetos aprovados anteriormente, mesmo que não estejam conforme a edificação atual. A prefeitura municipal de Belo Horizonte arquiva projetos antigos em microfilmes. Esta solução foi adotada para viabilizar a redução de espaço de arquivamento e para garantir maior durabilidade da documentação, que se deteriora rapidamente em papel. Hoje, embora ainda seja obrigatório entregar vias impressas do projeto, a maioria deles já são arquivados em .PDF.
LEVANTAMENTO ARQUITETÔNICO “AS BUILT”
O levantamento arquitetônico é uma das fases subsequentes do projeto de regularização.
Nesta etapa nossa equipa vai à campo, munida de trena a laser (trena digital), trena comum, prancheta e realizada o levantamento métrico da edificação. São levantados o layout das vedações (paredes internas e externas), vãos (janelas e portas), alturas, pé-direito, beirais, inclinação de águas dos telhados, escadas, degraus, jardins, áreas externas, etc.
Em seguida estas informações são retrabalhadas em nosso escritório, geralmente redesenhadas em AutoCad, SketchUP ou alguma plataforma BIM (Revit ou Archicad).
Estes desenhos são a base para a elaboração do Projeto Legal.
LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO
Diferente do levantamento arquitetônico, o levantamento topográfico é outra documentação legal exigida pela prefeitura municipal.
Este levantamento utiliza um equipamento especial, chamado “estação total”, para levantar e georreferenciar os perímetros dos lotes, das edificações, árvores, postes, fiação aérea, cursos d’água, nascentes, testadas e divisas do terreno, topografia, greides (inclinações) das vias, e todas as demais informações que possam ser necessárias à aprovação do projeto.
PROJETO DE LEVANTAMENTO COM OU SEM ACRÉSCIMO
Com as informações de levantamento em mãos inicia-se o processo de projeto.
Caso já exista uma aprovação ou habite-se parcial do imóvel, será realizado um projeto de levantamento com acréscimo de área.
Caso não haja qualquer tipo de regularização o projeto será exclusivamente de levantamento.
Este projeto segue toda a legislação vigente para apresentação de projetos e nele constam como mínimo: plantas dos pavimentos, implantação, diagrama de cobertura, quadro de esquadrias, projeto de calçada, cálculo de áreas brutas, líquidas e áreas permeáveis, caixa de captação, cortes e fachadas.
ANALISE DA LEGISLAÇÃO URBANA VIGENTE
Com o projeto de levantamento em mãos é feito uma análise profunda da legislação atual para a verificação e identificação dos pontos que atendem às normas e estão dentro da legislação e dos pontos que não atendem ou infringem os parâmetros urbanísticos vigentes.
A APLICAÇÃO DA LEI DA ANISTIA
As leis nº 10.706, de 16 de janeiro de 2014, n° 9.725, de 15 de julho de 2009, n° 9.074, de 18 de janeiro de 2005, regem a chamada “anistia para regularização de imóveis” embora o nome anistia possa sugerir que a regularização seja “perdoada” sem custos, isso não é o que a lei prevê.
A lei prevê a possibilidade de que edificações ilegais (sem habite-se) sejam regularizadas. Porém quase todas as infrações da legislação são passíveis de regularização onerosa, ou seja, a prefeitura cobrará uma multa para cada falta cometida pela edificação.
As infrações mais comuns são, edificação com área superior à permitida pelo coeficiente de aproveitamento, número mínimo de vagas não atendidas, avanço sobre os afastamentos frontais, laterais e/ou de fundo, altimetria além do permitido para aquele zoneamento, área permeável e vegetada mínima não atendida, etc.
APROVAÇÃO DO PROJETO COM OU SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
Caso o projeto seja exclusivamente de levantamento (sem acréscimo de área), logo após o pagamento das taxas de regularização (geradas logo após a aprovação do projeto pela prefeitura municipal) será possível solicitar a vistoria de habite-se.
No caso de haver além da área a ser regularizada nova área a ser edificada, além das formalizações informadas acima, a prefeitura emitirá um alvará de obras, para que o proprietário esteja legalmente amparado durante o prazo de execução da sua obra.
TAXAS PÚBLICAS, EMOLUMENTOS E MULTAS
As taxas públicas dependeram de uma série de fatores como, área do imóvel, área de levantamento, área do lote, área de acréscimo, infrações a serem regularizadas, etc.
Estas taxas são pagas diretamente pelo proprietário à prefeitura.
ACOMPANHAMENTO E OBTENÇÃO DE HABITE-SE
Uma vez aprovado o projeto e pagas as taxas públicas e multas (se for o caso) o proprietário do imóvel ou o responsável técnico poderão solicitar a vistoria de baixa e habite-se.
Nesta ocasião, um fiscal da prefeitura municipal irá até a edificação, munido de trena e do projeto aprovado e fará “in loco” a verificação do construído e confrontará com o projeto apresentado à prefeitura.
No caso de haverem inconformidades, estas deverão ser sanadas, alterando a edificação ou o projeto para que um seja espelho fiel do outro.
Estando tudo exatamente conforme o projeto, ele aprovará a edificação e em seguida a prefeitura emitirá o habite-se e a edificação estará regularizada.
Cordialmente,,
Renato Melo.
Razão Social: Renato Melo Arquitetura LTDA.
Telefone: +55 (31) 2511.8920
Site: www.renatomelo.com
E-mail: info@renatomelo.com
CNPJ: 12.478.074/0001-17
Inscrição Municipal: 0269166/001-4
Leave a Comment