O que é a NBR 12721?
Normas Brasileiras, (NBRs), são um conjunto de regras, processos e diretrizes elaborados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Estes parâmetros são previamente aprovadas por órgãos reconhecidos. Visam padronizar, viabilizar e orientar a execução de determinados procedimentos, que vão desde a formatação de documentos acadêmicos até parâmetros para construção civil.
Em vista disso, foi formulada a ABNT NBR 12721 com base nas deliberações presentes na Lei Federal 4591/64. Nela, encontra-se critérios para avaliação dos custos unitários, cálculo de rateio de construção e demais procedimentos necessários para se instaurar um condomínio edilício.
A que ela se aplica?
Ao estabelecer um condomínio, seja ele de casas individuais, geminadas, ou mesmo de apartamentos dispostos em um ou mais blocos, é necessário que seja calculada a Fração Ideal do terreno. Esta é a parte ideal do terreno e das coisas comuns atribuídas a cada proprietário. É calculada com o objetivo de individualizar a propriedade.
A partir da Fração Ideal, calcula-se também o Custo Unitário Básico (CUB) de cada unidade, que leva em consideração os valores presentes nas tabelas publicadas mensalmente pelo SINDUSCON de cada estado, que variam de acordo com o padrão construtivo utilizado em cada empreendimento.
Como a Fração Ideal é calculada?
Para calcular a Fração Ideal e firmar o valor básico de construção, a NBR 12721 prevê uma série de quadros a serem preenchidos que, ao final de seus cálculos, resultarão no número decimal correspondente a cada unidade da incorporação, baseando-se na mensuração das áreas cobertas e descobertas que estarão em nome de cada proprietário.
A mensuração das áreas pode ser feita criando polígonos em softwares CAD nas regiões do projeto referentes a cada uso. Na norma, são encontradas as seguintes tipologias:
- Área de Uso Privativo: refere-se a toda área de uso exclusivo da unidade autônoma. Engloba tanto áreas principais (cobertas e descobertas) e áreas acessórias (vagas de garagem, depósitos particulares que estiverem separados da área principal).
- Área de Uso Comum: refere-se a toda área que está fora dos limites privativos, pode ser comum a todos os titulares ou a parte deles. Será rateada entre as unidades.
A efeito de cálculo, as áreas cobertas e descobertas com acabamentos diferentes do restante da edificação possuem pesos variados, surgindo a necessidade de se utilizar o Coeficiente de Proporcionalidade. A norma apresenta o seguinte esquema para este fim:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50;
k) barrilete: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas: 0,50 a 0,75.
o) quintais, calçadas, jardins etc.: 0,10 a 0,30.
NOTA A título de exemplo de cálculo, considera-se:Se para uma determinada área real coberta, de 60 metros quadrados, estima-se que, em virtude de sensível melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) corresponde a:
Se = 60 x 1,50 = 90 m2
Fonte: ABNT NBR 12.721/2006
Ao final do preenchimento dos quadros da NBR 12721, o responsável técnico por este serviço terá em mãos a Fração Ideal e o Custo Básico do empreendimento. Os documentos gerados deverão ser registrados em cartório juntamente com os Ofícios de Instituição de Condomínio e de Convenção de Condomínio, a fim de oficializar a individualização das matrículas presentes na incorporação.
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